Покупка первого дома в USA

         Мы переехали в новый дом 13 января 2013 года. Каким образом?

         В Америке если у тебя есть работа это очень просто. Кредитная система настолько отработана и конкуренция настолько сильна, что кредит на покупку дома банки дают всем! Это и было причиной мирового кризиса в 2008 году. Первый кредит мы получили на покупку автомобиля. не прожив в стране и пол года, под 3.75%, имея визу на два года (кредит дается на три). Сегодня у нас спросили загран паспорт, проверили визу, paycheck за два последних месяца, на завтра нам выдали кредит на покупку авто. Второй кредит на покупку другого авто мы получили под такой же процент. Кредит на покупку дома мы одобрили у частной компании под 3.5%. Все делается в системе on-line, все договора, документа предоставляются и подписываются через интернет, не нужно ездить в офис, очень удобно, но вместе с тем и удивительно. Мы предоставили документ tax return 2011, где указан наш общий доход в 2011 году, телефоны сотрудников Михаила для подтверждения того факта, что он там еще работает и paycheck за последние два месяца. Грин кард, кол-во детей в семье у нас никто не спрашивал. Сумма кредита определяется как 40% от твоего месячного дохода. То есть банк смотрит сколько ты в состоянии платить за дом, а исходя из твоих ежемесячных платежей определяется общая стоимость дома, которую ты можешь себе позволить. Первоначальный взнос составляет от 3,5% от стоимости дома до полной стоимости дома.

        Если у вас меньше 20%, вам будет нужно заплатить страховую сумму на мергидж, которая в нашем случае составила 6000$. Если у вас больше 20%, то все намного проще, вы можете позволить себе практически любой дом.

        Кроме первоначального взноса вам нужно будет заплатить налог на недвижимость (с того момента, как вы будете проживать в этом доме), налог на покупку дома (если делаете покупку второй и более разы, проценты банку (за определенный промежуток времени), страхование дома, страховка мергидж (1.55% от стоимости дома), и другие платежи (их очень много, многие делятся между продавцом и покупателем). В общей сложности вам нужно предоставить 3.5% и выше от стоимости дома, в качестве первоначального взноса и, около 4.5% от стоимости дома на различные платежи.

Продавец платит от 5 до 7% риэлторской компании за услуги по продаже дома и закрывает платежи за воду, эл/эн, газ, налоги.

Сам договор купли-продажи подписывается в риэлторской компании, первоначальный взнос и прочие платежи вы оплачиваете чеком, ключи от дома выдаются в тот же день. Все, теперь вы хозяева дома, или почти хозяева, осталось заплатит 96.5% от стоимости дома, и банк забирет свое обременение.

       И что теперь с этим домом делать? Ремонт!!!

Ремонтом дома сразу же после его покупки, по моим субъективным оценкам, будет заниматься только 10% покупателей, еще 10% после года проживания в нем. Остальные 80% оставят все без изменения. И не потому что эти дома в превосходном состоянии, в большинстве случаев, они ужасны: вода в подвале, старые трубы, потрескавшийся паркет, заплесневелый carpet, грязные стены, ржавый кондиционер и пр. Просто американцы не тратятся на ремонт. Зачем что-то менять в доме, если через 5-7 лет будешь переезжать в другой? Меняется уровень дохода, появляются накопления, и ты можешь себе позволить более дорогой дом, а кредитная система позволяет тебе не расплачиваться полностью за дом, а продать его и отдать банку оставшуюся сумму долга.

         Конечно,в большинстве случаев, такое плачевное состояние дома характерно для старых домов, которым более двадцати лет, но 50% домов стоимостью более 800 000 долл в такой же ситуации. Обычные белые фанерные двери, совдеповские выключатели белого цвета из пластика, ковровое покрытие на этажах, побеленные стены в ванной. Мы заезжали на open house в дом стоимостью 1.1 миллион долл, и не поняли, за что люди просят это миллион?

За месторасположение, скажут реэлторы. Цена дома определяет ваш доход, а отсюда контингент людей, с которыми вы будете жить. Чем выше стоимость дома, тем белее и высокообразованней будет среда вашего обитания. Это говорит обо всем. Если вы можете позволит купить себе дом за 50 000 долл, то вам светит жить только в не очень хорошем районе Балтимора среди черных, где дома на соседних улицах заколочены и покинуты прежними владельцами. Если у вас есть 200 000 долл, вы будете жить среди народа мексиканского происхождения с плохой школой.

       Плохой школой в Америке считается та, где большинство ее членов составляют черные и латиносы. Почему? Дети в таких школах не хотят учиться. Они предоставлены сами себе в течении дня, так как родителя работают на «чернорабочих» местах, и вечером им не уроков с детьми, либо находятся в поисках работы, либо это наркоманы. Черные семьи это не полные семьи с матерями одиночками, живущими гражданским браком со своими мужьями, чтобы получать пособия от государства. Почему белые не любят черных? Как сказал мой один знакомый: «Они ничего не делают, размножаются и сидят на пособии, которое оплачиваем мы, налогоплательщики».

      В Америке таких «лузеров» не любят, это у нас, в России, если ты бедный, то тебе дается все просто так, потому что ты беден и несчастен. В Америке нет, ты беден, потому что ты лузер, никто ни виноват в этом, иди работай и зарабатывай. Черные считают, что правительство Америки должно им за прошлое рабство. Остальные граждане же менее всего социально защищены. Чем больше зарабатываешь, тем больше налогов платишь. От налогов освобождаются лишь семьи с доходом менее 32 000 долл в год. Есть еще возврат налога в размере 1000 долл на ребенка, возврат налога если ты потратился более 7.5% своего годового дохода на мед. обслуживание, возврат налога на уплату процентов по мергидж, прочие мелкие возвраты, но в большинстве случаев «средний» класс не попадает практически не под одну статью, поэтому налоги в этой стране ты платишь по «полной программе». Это примерно 23% от твоего годового дохода +6% от стоимости всего, что ни связано с продуктами питания. Так что «фантастические» зарплаты американцев «тают» после уплаты налогов. Так же, в большинстве случаев, вам нужно доплачивать со своего кармана за медицинскую страховку, помимо части оплаты счетов за него, пенсионные накопления и пр. Получается, что «чистыми» Американец зарабатывает меньше, чем Москвич, так как в России пока налоговая система не ужесточена и практически все жалование получают в конвертах.

          К чему это сочинение? Я хочу сказать, что Американец потому так «богат», что у него в стране развита кредитная система. Любой работающий человек может позволить себе купит машину, дом, но все это НЕРЕАЛЬНО, это не принадлежит ему, это принадлежит банку. Америка всю жизнь живет в кредит. Если ты не успел его выплатить и ушел на пенсию, ты продаешь дом, рассчитываешься с банком и покупаешь что-нибудь, на оставшиеся деньги. Если один из взрослых теряет работу, то ты «попал». Это у нас, в России, можно переждать трудные времена у родителей. В Америке нет. Живешь с родителями, плати по счетам в равной степени с ними, а лучше живи отдельно. Поэтому лучше умереть, в таком случае страхование жизни оплатит оставшийся кредит за дом. Банк дом забирает и продает как short sale.

          Но я отвлеклась. Покупку дома мы задумали по причине очередного подъема цен на аренду квартиры. К тому же комплекс домов, предназначенных только для квартиросъемщиков, напоминает общежитие — длинный коридор со множеством дверей. Все квартиры однотипны, только туалетов побольше нарезано, чем в общаге. Хотелось поменять цвет стен, иметь кусочек земли, где можно пожарить мясо на гриле, собственный уголок.

          Риэлтор и компания-кредитор у нас были у кругу знакомых, оставалось за малым -выбрать дом. Это очень просто, если у вас ограниченный бюджет. Хотите жить в районе с хорошей школой и белым окружением, выбор домов начинается от 700 000. Если кредит-лимит меньше этой суммы, то особого выбора в нашей area вы не найдете. Дешевые дома расхватывают, как «горячие пирожки» и на каждый дом находится свой покупатель.

         В самом начале нашего поиска мы решили, что дальше Gaithersburg, MD, 20878 выходить не будем, так как во-первых, южнее и севернее начинаются «черные» и латинские куски, во-вторых, это далеко от работы. Хотя в Germontown за 400 000 долл. можно купить довольно приличный singe house. Но мы решили лучше меньше дом, но лучше месторасположение, так как цена дома с наименьшей вероятностью на такой дом может упасть.

По объектам ездили самостоятельно, если это был open house, так как с двумя детьми поездка по расписанию с риэлтором была проблематична. К тому же советов риэлтор не дает никаких, он только показывает дом, говорит хороший это район, или не очень, завышена ли цена дома продавцом, решение о покупке дома остается за вами.

          Наш дом мы увидели на второй день начала просмотров, на open house нашего же риэлтора. Нам он показался крохотным, но, так как он относился к одной из самых лучших школ в нашем штате и имел приватный задний двор, мы не списали его со счетов.

Вот таким это был дом в период продажи.

         Мы просмотрели все предложения достаточно быстро. Мне лично понравился вот это таун-заус. Он имел правильную четкую планировку дома, достаточную площадь (около 200 кв.м), нормальную школу с рейтингом 7 из 10 возможных, новую детскую площадку и белый контингент людей, родившихся в Америке, а не иммигрантов.

Но хозяин дома не захотел уступать нам в цене, несмотря на то, что цена дома была завышена, и дом стоял на рынке большое время, к тому же он предполагал большие вложения в ремонт и обстановку, поэтому мы решили не бороться за него. Экономически было выгоднее добавить немного денег и купить отдельно стоящий дом с небольшой разницей, к тому же школа оценивалась на четыре, даже четыре с минусом, поэтому мы отказались от него.

           Предложения в листинге закончились, новых не появлялось, поэтому решили купить этот маленький домик, а в последующем сдавать его в аренду и купить уже большой. Проще отремонтировать, обставить мебелью и платить за отопление.

          Первым шагом стало одобрение суммы кредита кредитором. Без этого ни один риэлтор с вами серьезно работать не будет, так покупатель ни заключает с риэлтором никакого договора.

          Второй шаг — это ваше предложения продавцу по поводу стоимости дома, торг и копии основных документов, включая остатки по всем вашим счетам. Продавец решает иметь ли с вами дело дальше, или нет.

          Затем оценка дома банком (если его цена завышена, банк кредит не даст, это послужит поводом к снижению цены продавцом, либо вы можете отказаться от покупки дома без всяких санкций).

         Далее мы сделали оценку состояния дома, содействовав частную компанию. За 500 баксов человек с фонариком проверит каждый уголок дома и составит список неисправностей, которые должен исправить продавец за свой счет. Этот список должен быть выслан продавцу в тот же день, иначе уже завтра, совершенно законным будет ничего не исправлять, и вы сможете отказаться от покупки дома, заплатив примерно 10 000 долл и выше, в качестве неустойки риэлторской компании.

        В последнюю очередь был оговорен день подписания кредитного договора (в режиме он-лайн) и договора купли-продажи (в риэлторской компании).

        20 декабря у нас появился практически «свой» дом, точнее сказать 1/10 своя и 9/10 банка. Так что Новый Год мы отмечали уже думая о переезде. Поздравляю НАС с очередным приобретением!